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http://news.beiww.com/ 2017-11-18 23:22:48  来源: 雅安日报/北纬网

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  租售并举成了探索我国楼市管理长效机制的重要尝试。今后,供地将向租赁倾斜,同时,配租、配建、自持将成为供地结构的常态。然而,建立并完善住房租赁市场,眼下还必须克服一系列障碍。比如建立稳定住房租赁市场,平衡住房租赁市场当事人的权利和义务,让房屋租赁双方当事人都能得到可预期收益,建立透明化信息机制,防止暗箱操作,损害房屋租赁当事人买卖双方的合法利益等。

  当前我国住房租赁市场存在的问题是显而易见的。一些房屋中介机构利用信息不对称,严重损害房屋租赁当事人的利益。中介机构工作人员利用所掌握的信息,把房屋中介合同变成房屋买卖合同,从中获取巨额利益,甚至还有一些房屋中介机构通过融资贷款等方式,参与炒作房地产市场价格。所以,完善房屋租赁市场,必须先加强对房屋租赁中介机构的管理。

  但笔者不赞成对房屋中介机构人员实行严格市场准入,反对实行统一的资格考试制度,因为这样做非但不能解决已存在的问题,反而有可能会增加中介成本,甚至有可能会出现新的既得利益者。解决当下房屋中介机构存在的问题,首要任务应是加大信息供应量。不动产登记机关公布所有房源,以有效防止严重信息不对称现象。笔者为此建议,国家不动产登记管理部门应开辟专门网站,将已登记的不动产信息分类管理。如果不动产所有权人或管理人出租房屋,可向不动产登记机关备案,并将不动产张榜公布。这样既能避免出现中间环节,导致房屋租赁当事人合法利益受到损害,也可防止房屋中介机构利用信息不对称谋取不当利益。

  不动产登记管理部门公布房屋出租信息,不是要扼杀房屋中介市场,而是要在信息充分条件下,确保房屋租赁市场公开透明。今后凡出租房屋都可通过不动产登记部门专门网站办理登记手续。房屋所有权人或房屋管理人可直接与承租人签订合同,如果房屋所有权人或房屋管理人从事房屋买卖行为,那必须就房屋是否出租做出特别说明,因为这关系到房屋买卖合同履行,关系承租人合法利益保护。

  我国实行严格的房地产登记制度,因此,由不动产登记部门建立专门网站,帮助出租人和承租人签订租赁合同,既可充分利用现有信息避免出现非法交易,又可节省交易成本,提高交易效率。不动产登记部门的介入,可确保不动产租赁合同具有真实性和合法性。

  房屋租赁具有不稳定的特征。无论房屋出租人还是房屋承租人,都会因为各种原因而终止履行租赁合同。为了确保租赁合同稳定性,各国采取了一系列管理措施。譬如,一些发达市场经济国家明确规定,未经承租人同意,出租人不得随意解除租赁合同,如果出租人提出解除租赁合同请求,必须给房屋承租人适当补偿,并为房屋承租人重新租赁房屋提供必要的条件。部分国家甚至明确规定,房屋租赁合同的期限不能过短,如果房屋租赁合同约定的期限不符合规定,房屋出租人应当承担法律责任。

  基于我国的实情,笔者认为,解决房屋租赁过程中存在的不稳定问题必须多管齐下。如果签订租赁合同双方约定期限,那么,在期限到来前,出租人须提前通知承租人,如未提前通知,那租赁合同自动履行。如承租人愿意在同等条件下继续承租房屋,那就享有优先权。

  强调出租人提醒义务,是要切实保障承租人的利益。

  解决租赁合同稳定性牵涉到非常复杂的法律问题。租赁合同当事人权利义务可能会随着价格或经济形势变化而变动,这就要求租赁合同双方当事人本着互谅互让的态度,解决价格变化或因经济形势变化所产生的权利义务不对称问题。如果由通胀而导致房屋租赁价格上涨,双方可通过协商方式重新确定租赁价格,如因经济形势变化而导致租赁合同无法履行,双方也以通过协商方式签订补充合同,或在专业人士帮助下重新确定权利义务。

  当前不少城市对个人房屋出租征收个人所得税。这种税收征管模式缺乏可行性。部分房屋租赁合同当事人为规避税收,一面压低租赁合同标明的价格,一面分解租赁费用,将水电、煤气、家用电器使用费用与房屋租赁费用分开。所有这些都说明,要发展房屋租赁市场,就须实行相对优惠的税收政策。对居民出租住宅,政府可免予征收个人所得税。拥有多套房屋,可向出租人征收个人所得税。对少数“食利阶层”以出租房屋获取巨额收益的,则应强化税收征缴。一言以蔽之,对房地产市场长期积累的问题应具体情况具体分析,不能一刀切。

  (作者系中南财经政法大学教授)

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